... Приклад діє сильніше погрози (П. Корнель) ...

Головне меню

Науково-практична Інтернет-конференція 03.03.2015 - Секція №3
Актуальність проблеми. Аналіз проблемного поля, пов’язаного із впровадженням принципів правового регулювання в практику придбання нерухомості, дозволяє стверджувати, що корінною проблемою, яка породжує низку проблем неефективної діяльності ріелтерів на міжнародному ринку нерухомості, у т.ч. в Україні, є відсутність єдиних підходів розуміння організаційно-правової складової процесу реалізації права на нерухомість громадянами Німеччини та іноземцями, зокрема продажу та придбання. 
Створення нової концепції міжнародного юридичного консалтингу для глобалізованого суспільства потребує відповідного дослідження та розробки відповідних технологій надання юридичних послуг у зазначеній сфері, відкритості та доступності юридичної інформації.
Виклад основного матеріалу. У Німеччині кожна особа може придбати нерухомість у приватну власність, в тому числі не існує обмежень щодо громадянства і резидентності таких осіб або кількості об’єктів нерухомості. Покупець землі повинен бути повністю дієздатним. У випадку, якщо покупець є обмежено дієздатним або повністю недієздатним, його інтереси може представляти дієздатна особа на підставі довіреності, складеної у довільній формі. Усі юридичні особи, так само як і приватні особи, можуть придбати нерухомість. У Німеччині існує два види нерухомості: земля і квартири. Під час купівлі землі покупець отримує право власності на всі об’єкти, що знаходяться на ділянці: будівлі, комунікації, зелені насадження, водойми тощо. Право власності на будівлі під час продажу за німецьким законодавством не може бути відокремлено від землі, на якій воно знаходиться. При купівлі квартири покупець отримує право власності лише на свою квартиру в межах одного будинку і спільне право власності на землю, на якій розташована будівля.
Процедура придбання нерухомості складається з трьох етапів: попередній договір купівлі-продажу, нотаріальне оформлення угоди, реєстрація в кадастрі. Покупець і власник нерухомості спершу домовляються щодо змісту угоди, закріплюють свої наміри в письмовій формі, яка може бути нотаріально засвідчена за бажанням сторін. Потім угода купівлі-продажу нерухомості оформлюється у нотаріуса, який підтверджує дієздатність сторін, зміст угоди і відсутність негативних чинників, які в подальшому можуть мати істотне значення для сторін.
Нотаріальна угода виконується у відповідності з чітко визначеними правилами. Нотаріус зачитує волю сторін в їх присутності, отримує їхню усну згоду, яку сторони засвідчують своїми підписами. Якщо одна із сторін глуха або має проблеми зі слухом, то процедура виконується за спеціальними правилами, затвердженими законом про нотаріат. У Німеччині відсутні обмеження щодо вибору нотаріуса; особи, які беруть участь у купівлі-продажу нерухомості, можуть самостійно обирати нотаріуса незалежно від його місця розташування. За домовленістю сторін оплата здійснюється до або після оформлення угоди, найчастіше гроші перераховуються через рахунок нотаріуса. В останньому випадку нотаріус гарантує, що продавець отримає оплату після того, як покупець набуде права власності на нерухомість. Якщо покупець хоче придбати нерухомість в ще не зведеній будівлі, то в такому випадку угода регулюється єдиною, чітко визначеною процедурою. Оплата за придбання недобудованого об’єкту нерухомості проходить лише через рахунок нотаріуса, який зобов’язаний попередити майбутнього власника про всі можливі ризики.
Законом «Про зобов’язання агента нерухомості, кредитного агента та забудовника» в параграфі 3 визначено порядок здійснення оплати за нерухомість. Спершу покупець сплачує 30 % від вартості нерухомості і отримує попереднє право власності на квартиру і землю, на якій розташована будівля, потім покупець виплачує решту суми частинами пропорційно об’єму виконаних робіт.
Внесення змін у кадастр про право власності відбувається на підставі нотаріально завіреної копії про угоду купівлі-продажу, яку надсилає нотаріус. Кадастр ведеться при окружному суді за місцем розташування об’єкта нерухомості.
Продавець несе відповідальність, якщо він умисно приховав суттєві вади нерухомого майна, про будь-які проблеми він повинен повідомити покупця завчасно. Покупець може оскаржити в суді угоду купівлі-продажу і отримати назад виплачені кошти або вимагати грошової компенсації для ліквідації недоліків, якщо буде доведено факт виявлення істотних недоліків даного об’єкту нерухомості. В такому випадку продавець несе відповідальність залежно від того, діяв він з прямим умислом чи без такого. Продавець повинен надати покупцеві інформацію щодо загальних правил проживання в будинку, проведення останніх ремонтних робіт і тих, що заплановані і потребують додаткових капіталовкладень. Продавець будь-якої нерухомості надає паспорт енергоефективності об’єкту, за його відсутності він повинен замовити цей документ і передати його покупцю.
Нотаріус в свою чергу несе відповідальність за достовірність даних щодо об’єкту нерухомості. У Німеччині більше 90 % угод купівлі-продажу відбуваються за посередництва агента з нерухомості, який несе відповідальність за правдивість поданої інформації. Ріелтор також перевіряє кредитоспроможність покупців, особливо тоді, коли нерухомість купується в кредит. Згідно із німецьким законодавством послуги ріелтора оплачує винаймаюча сторона. Більшість агентів з нерухомості закріплюють своє право на винагороду в угоді-купівлі продажу. У випадку невиплати грошей за послуги ріелтора частина нерухомості може бути відчужена на його користь.
Зазвичай вартість об’єкту нерухомості є ринковою, оскільки продавець попередньо замовляє його незалежну оцінку.
Висновки. Отже, нерухомість в Німеччині є двох типів – це земля і квартири. Покупець землі отримує у приватну власність всі об’єкти, які розташовані на земельній ділянці. Покупець квартири набуває право власності не лише на саму квартиру, а й отримує спільне право власності на землю, на якій розташована будівля. Придбати нерухомість у власність в Німеччині можуть будь-які дієздатні фізичні і юридичні особи незалежно від їхнього громадянства. Кількість об’єктів нерухомості для придбання у приватну власність законодавчо не обмежена.
Купівля нерухомості відбувається поетапно: оформлення попереднього договору купівлі-продажу, реєстрація угоди у нотаріуса, внесення змін у кадастр.
Продавець, нотаріус та ріелтор несуть відповідальність за правдивість даних щодо об’єкта нерухомості. Німецьке законодавство стоїть на охороні інтересів покупця, який в суді може оскаржити угоду купівлі-продажу або отримати грошову компенсацію, якщо буде виявлено будь-які недоліки об’єкту нерухомості, про які не було повідомлено до укладання угоди.
Таким чином, увесь процес купівлі-продажу чітко регулюється законодавством, права і відповідальність учасників процесу максимально визначені, що сприяє захисту інтересів сторін і зниженню шахрайства у сфері нерухомості. {jcomments on}
 
 

-
English French German Polish Romanian Russian Ukrainian
2022
May
MoTuWeThFrSaSu
      1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
3031     
Національний розвиток держави і права повинен ґрунтуватися, у першу чергу, на:
 
На Вашу думку чи забезпечують реалізацію принципу верховенства права законодавчі реформи 2020 року?
 

Наші видання

Збірник матеріалів конференції(17.05.2012 року)
Система Orphus
Повну відповідальність за зміст опублікованих тез доповідей несуть автори, рецензенти та структурні підрозділи вищих навчальних закладів та наукових установ, які рекомендували їх до друку.

Лічильники і логотипи

Актуальна Юриспруденція